民泊サイト内のコンテンツ管理代行サービス

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民泊サイト内のコンテンツ管理サービス代行とは

Airbnbを中心とした民泊サイト内のコンテンツ管理サービスとは、部屋の写真撮影・ホストアカウントの開設・リスティング作成・ウェルカムガイド(ハウスマニュアル)の作成・宿泊料の調整、予約管理、SEO対策(掲載物件の上位表示対策)、ゲストとのメール・電話やり取り、レビュー管理などを代行してくれるサービスです。

部屋の写真撮影

リスティング(部屋)の写真は数ある競合物件の中から自分の部屋を選んでもらう上でとても重要な要素。写真の見栄えや構成でゲストの予約件数が大幅に改善できた例もありますので、この点はプロのカメラマンやフォトグラファーに依頼するのがケースが多いと言われています。

 

Airbnbでは、無料で1物件につき1回限りプロのカメラマンによる写真撮影から登録までやってくれる無料サービスがあります。このサービスを使うとクオリティーの高い写真が撮れるだけでなく、注目度アップの物件として上位表示されたり、プロにより撮影された信頼の置ける物件写真として、認証済みマークが付くなど品質以外のメリットがありますのでお勧めです。

 

ただし、撮影された写真はAirbnb側で審査・確認を行い最良の写真を選択した上で掲載される事から、審査期間が遅い場合だと1か月程度掛かってしまいます。尚、1物件につき1回限りの無料撮影です。もし部屋のデザインや内装・家具配置などの変更が生じた際はホスト側で撮影→追加登録しなければなりませんので、2回目以降は、自身で撮影するか代行業者に委託するかの選択になります。

 

スタートアップを早めたい場合は、Airbnbと代行業者に同時依頼して、Airbnb側の審査→掲載開始までは、他の撮影代行業者の写真を使うケースもあるようです。※撮影代行業者の中にはオプションで写真の加工や修正をしてくれたり、ゲストに人気がありそうな観光スポットの出張撮影をしてくれるところもあります。

具体的なサービス内容は?

部屋全体撮影、アピールしたい部分の集中撮影、ウェルカムガイドに載せるアメニティーや備品説明用のアイテム撮影、周辺の観光地やスポット、ホストが行うイベントの出張撮影、写真加工・修正などがあります。尚、料金体系は業者によりまちまちですが、基礎作業をパッケージ化して、基本プランを設定し、付加撮影が生じる依頼にはオプションでチャージしている業者が一般的で、1回あたりのパッケージ料金は20,000円~30,000円が相場と言われています。写真加工や指定スポットへの出張撮影の場合は、オプションで提供しているケースが多くなります。

アカウント開設~管理

民泊(Airbnb)の代行会社が最も力を入れている分野がAirbnb内におけるゲスト集客・管理サービスです。リスティング(部屋)がいくら素晴らしくても、ゲストに見てもらえなければ意味がありません。都内だけでも数万件と言われるリスティングの中から自分の部屋を選んでもらうためのあらゆる工夫・対策・対応措置を講じてくれる代行サービスです。

 

ゲストの満足度は予約・問い合わせからの返信率や返信スピードの速さで決まると言われていますが、日本人ゲストなら比較的容易に対応できるものの、ゲストの多くは海外ですので、やり取り(往来)には手間と時間を要し、且つ時差も生じてきます。更に英語を中心に外国語でのやり取りがメインとなります。民泊代行会社は24時間体制で対応してくれるところも多く、且つ英語や中国語((簡体字や繁体字)をはじめとした多言語対応にも対応しているケースが多いため、これらの代行サービスを活用するホストが多くなっています。

 

尚、アカウント開設時必ず代行会社と詰めておきたい事項があり、ホストがアカウントオーナーになり運営だけを代行会社に委託するのか、または代行会社のアカウントを使うのかという点です。運営の透明性という点ではホスト自らがアカウントオーナーになり代行会社に委託するのが一般的です。

リスティング作成

リスティングとはAirbnb(エアビーアンドビー)特有の呼び名ですが、一般的な意味合いとしては「民泊サイト内の物件紹介ページ」を指します。民泊を利用しようと思っているゲストとの最初の接点になることから魅せ方や文章の書き方の良し悪しで反響に大きな差が出ると言われています。また集客ルートを多様化させるため中国・台湾・韓国をはじめとするアジア系やヨーロッパ系などairbnb以外の民泊サイトを併用する際、多言語での文章表現が必要となりますが、この場合は、自分では言葉のニュアンスや構成をローカライズするのが難しいため代行会社に委託するケースが多いようです。

 

民泊サイトの特性や対応言語により費用は多少変動しますが、民泊サイト1件へのリスティング登録につき2万~3万円が相場となっています。

ウェルカムガイド(ハウスマニュアル)の作成

ハウスマニュアルとは民泊として提供する部屋に設置する冊子で、利用時の注意事項や設備の使い方が明記されています(観光ガイドを合わせて掲載している場合もあり)。日本語と英語で作成するのがベストですが、昨今は中国語の翻訳文を入れているところもあります。

 

ハウスマニュアルは設置してもしなくてもどちらでも良いのですが、ゲストのおもてなしという観点、併せて、夜間騒音の配慮・喫煙・ゴミ出し・チェックアウト時間に関する規定をしっかり盛り込みゲストに順守させることで近隣住民とのトラブルを避けられますので、抑止力的な存在にもなります。ですので、きちんと作成→設置したほうが良いでしょう。尚、ハウスマニュアル作成を代行業者に依頼した場合は、対応言語やコンテンツの充実度にもよりますが、基本的なメニューですと2万円~3万が相場となっています。

SEO対策(掲載物件の上位表示対策)

Airbnbをはじめとした民泊サイトには膨大な数のリスティング(部屋)が登録されていますが、より自分のリスティングを目立たせてゲストに選んでもらうために上位表示対策が必要となります。これは民泊サイトによりアルゴリズムや評価軸が多少異なるものの、大骨子を軸に複合的な要素を組み合わせた上でどのリスティングを上位に持ってくる仕組みは同じだと考えられています。これらのアルゴリズムの解析をABテスト方式etcできめ細かく分析・蓄積している会社もあれば、民泊サイトが公表している上位表示のガイドラインに沿って対策を施す最低限の知見しか有していない会社もあり、様々です。

宿泊料調整・最適化

Airbnbなどの民泊サイトで自分のリスティング(部屋)の値決めは大きな要素です。季節変動の要素が多い民泊市場ですが、その他にも同じエリア内における他社競合のリスティングや価格相場の動向は常にキャッチアップが必要です。季節や他社競合の状況から稼働率をシュミレーションして見込める利益を想定する事は意外と骨の折れる作業です。宿泊料の調整はリスティング作成・管理と同じように知見やノウハウがモノをいうと言われています。代行会社の中には自動最適化ツールによりこれらの調整作業をオートメーション化しているところもあります。

予約管理・スケジューリング

民泊事業は、対応できるリソースを加味しながら、リスティングの最低宿泊日数の設定、スケジューリングの効率化を行い、できるだけ合理的なやり方で高い稼働率を維持しなければなりません。際して、ゲストからの予約管理とカレンダーへの反映作業はリアルタイムでの更新が大切な要素です。特に複数の民泊サイトを活用している場合や自社集客とサイト経由集客を並行されている時は注意が必要で、もし反映が遅れて、ゲストが予約を入れたものの、実際は他の民泊サイト経由で既にブッキングされていた・・こんなことになるとゲストからの印象を大きく損ないます。代行会社の中には複数の民泊サイトの予約状況を一元管理できるツールを提供しているところもあります。

ゲスト対応(メールでのやり取り)

民泊事業を運営する上で最も気を遣うのがゲストからの問い合わせ対応です。ホテルや旅館ではなく民泊を利用する一つの理由として、「よりローカルなユーザー体験ができる点」や「ホストとの交流」「ホテルにはないフレキシブルな対応」などがあり、これらをアテンドするホストのコミニュ家ショーン能力もゲストは見ています。

 

対してホスト側にもゲストを選ぶ権利があり、メッセージのやり取りを通じて「ちょっとオカシイ」と判断すれば予約を断る事もできます。つまり双方のニーズがマッチした際に初めて宿泊契約が成立しますので、ホテルや旅館のように一方通行の予約ではなく、双方向性のメッセージのやり取りが必須になります。際してメッセージのレスポンススピードや対応時間(24時間 or 日中だけetc)、更に文面の言い回しや対応言語によっては欲しい予約を逃してしまうリスクもありますので、時間と手間を取られるだけでなく精神的にもプレッシャーが掛かる作業と言われています。

 

代行会社の多くは、一貫した業務委託のみを行っている会社が多くなりますが、中には「メール対応代行だけ」を切り取って委託できる会社もあります。ちなみに費用相場としては売上の5%~10%という成果報酬でやっているところもあれば、メール通数による課金、または月額数万という固定でやっているところ等、その価格帯は多様化しています。



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