転貸可能物件とは？
転貸とは貸主と借主の間で同意・承諾を得た上で貸主が第三者に対して物件を賃貸利用させる事。いわゆるサブリース(又貸し)物件を指します。
一般的には法人である不動産会社が貸主と賃貸契約を結び、一定割合の家賃を保証を条件に一括借り上げ。全額保証では無いものの、一定額の家賃保証と同じ意味になるので、空室による家賃ゼロリスク負わず安定的に収入が得られることから、貸主にとってはメリットのある形態です。最近はサブリースの不動産会社もシェアハウスにしたり物件に付加価値を付ける工夫をしている会社も増えてきているようです。
サブリースは借主が個人でも、法律上の問題はありません。つまり貸主の許可さえ取れれば誰でも転貸物件を使ってairbnbや民泊運用が可能です。
転貸可能物件を探す方法
賃貸仲介サイトから直接問い合わせて物件が紐づく不動産会社に依頼する方法。または、地元の不動産会社を回って転貸可能物件の情報を提供してもらう方法があります。家主とのコネクションが豊富にある場合は、そこの人脈から当たってみるのがいいでしょう。
転貸可能でもAirbnbなどの民泊活用はNGの場合もある
転貸可能物件を見付けることができた後は、その用途を貸主さんに理解してもらう作業が発生します。サブリースは借主が個人でも、法律上の問題はありませんが、サブリースの不動産会社のように、家賃保証をするのは難しい。つまり家賃保証無しでも貸主が転貸してもＯＫと思わせるような交渉が必要になってきます。
転貸してゲストから宿泊料を得る仕組みは大半の家主さんが知っていますので、説得するには家賃保証に相当するような稼働率安定化のシュミレーションや、不特定多数の外国人が出入りする事のリスクヘッジに関する対策をしっかり練ってアピールする必要があります。しかしながら民泊に否定的な家主が大半を占めていますので「個人に転貸したい」という家主さんはまだまだ少ないのが現状です。
転貸物件で契約する際に注意する点
無事、家主から転貸の承諾が得られた後は、契約書のチェック作業が発生してきます。仲介会社が間に入っていると契約書のたたき台作成や交渉はしてくれますが、もし直接家主と契約する場合はAirbnbや民泊は宿泊という概念になりますので、通常の賃貸契約の文言以外にも、想定されるリスクに対して様々な取り決めが要項として盛り込まれる可能性が高くなります。
法律の知識があれば対応できますが、無い場合は、トラブルを避けるために専門家にチェックをお願いするなど余分なコストが生じる事も忘れてはなりません。
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