Airbnb可能物件とは？
まず最初にairbnb可能物件の定義を紹介をさせて頂きます。airbnb物件とは、家主(オーナー)から民泊用途として転貸・又貸しを許可された物件で賃貸契約書上も転貸禁止事項を削除している、または転貸可と修正・加筆されているものを意味します。物件提供元は家主直接、サブリース物件を扱っている不動産会社、代行会社の３パターンとなります。尚、代行会社経由の場合は代行委託契約が前提となるケースもあります。
Airbnb物件探しが難しい理由
自身で探した経験があるホストさんなら実感されていると思いますが、airbnb(民泊)可能物件を探すのはとても骨が折れる作業です。自分の狙っているエリアの物件情報を提供している不動産会社にネットで片っ端から問い合わせても門前払い。ネットで特に大手仲介会社は拒否感が強い傾向があります。または直接、不動産会社を一軒一軒回り、民泊として転貸できる物件が出てきたら連絡をもらえるよう依頼しても何の連絡も無い・・。これが民泊物件探しの現状です。
Airbnbの爆発的普及に伴い、今やエアビー、エアビーエヌビーの名前を知らない不動産関係者はいません。今はだいぶ減りましたが、従来の慣習上「外国人には貸したくない」という家主がまだまだ多い中、不特定多数の外国人が利用する民泊は更に拒否感が強くなります。更に法的な位置づけが曖昧な事から家主にとってはリスクもあります。
しかしながら、築年数が経っている物件の家賃下落や空室問題に悩む家主さんも同時に増えているので新たな不動産投資のスタイルとして民泊投資が注目されている事も確かです。アグレッシブな家主さんはリスクを取りながらも積極的に民泊投資を考えている一方で、保守的な家主さんは民泊には否定的。この狭間でシーソゲームをしている状態です。民泊物件情報がなかなか表に出てこない理由はここにあると言えます。
転貸可でもairbnb物件としては最適か？
民法や国土交通省公表の「賃貸住宅標準契約書」では無断転貸が禁止事項として規定されています。個人の場合は、賃貸＝住居なので、転貸の必要性は無いのが前提だと考えるのが当然なので、一般的な賃貸契約書にも無断転貸禁止要項が【標準記載】になっていても不自然ではありません。
転貸可能にしてしまうと、契約者以外の不特定多数者(第三者)が出入りする可能性が高まるだけなく、火災・事故など「もしもの場合」のリスク向上、部屋の劣化スピードも相対的に早まってしまう点、更に近隣住民からのクレームが増加してしまうなどの懸念材料が多くなります。
家主の立場で考えると、契約書で責任の所在を明確化し、安定的な家賃収入が得られ、且つ出来るだけ物件劣化が少なくなるよう、丁寧に使ってくれる借主を選びたいものですが、上記のようなリスクを負ってまでも転貸にして民泊運営したいオーナーさんには以下のような事情があると思われます。
- 空室や家賃下落で悩みを抱え、そうも言ってられない状況の家主さんが借主のすそ野を広げるために転貸利用可能な状態にするケース
この場合は立地などの条件が悪く、そのままの状態で民泊運営すると稼働率が低くなる可能性があるので、稼働率を上げるための何らかの付加価値が必要になってくると思われます。
- 利益率の高い民泊で運用する事で、更に賃料をアップさせたいケース
この場合は、立地条件が良くAirbnb物件として回しても家主とホストの両方がWinWinになれそうです。
同じAirbnb(民泊)としての転貸可能物件でも属性に違いがありますので、この点はしっかり押さえておきましょう。
無断転貸はくれぐれもしないように
家主の許可を取らず又貸しが判明してしまった場合は、もちろん賃貸契約の解除になり即退去。無断転貸中の追加家賃の請求、契約更新時までの残り家賃の負担など、何らかの追加ペナルティーを科されると思っておいた方がいいでしょう。最悪、民事訴訟に持ち込まれる可能性もありますので、くれぐれも無断転貸はしないようしてください。
こんな選択肢も
住居用ではなく、貸店舗や貸事務所(SOHOオフィス含め)など、不特定多数の人が出入りしてもOKなビジネス仕様物件をairbnbに活用する事もできます。
Airbnb可、相談可能な物件を検索
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物件オファー登録
「こんな条件のairbnb可能物件を探している」というオファーを出せるサービスです。民泊賃貸に掲載されている物件は全体の30％程度、残りの70％は家主の都合により非公開物件となっています。オファー制度はこれら非公開物件を含んだ全ての物件から選ぶことができるシステムです。