賃貸比で利回り400％増も！戸建て・一軒家の民泊物件は規制緩和で追い風
コロナ入国規制の撤廃と5類への移行に伴いインバウンド宿泊需要だけでなく国内需要も急回復中。民泊投資家も息を吹き返し、民泊運営代行会社への問い合わせも増加している。民泊市場は今後も中国人観光客の爆発的増加、外国人観光客のリピーター循環が更なる追い風とになると予想されている。
取材した民泊オーナーの中には、コロナ渦で賃貸運用していた物件を再度、民泊として利活用。賃貸の400％程度の利回りを記録した強者もいた。もちろん物件のスペックや立地により格差はあるものの、賃貸より格段に利回りの高い投資になっているケースは増えてきたようだ。
そしてこれからのトレンドは、戸建て民泊と話すオーナーは多い。その理由は「ホテル宿泊費の高騰と大人数で泊まれる部屋のニーズの高さが要因」。
戸建てをホテルに転用した場合の通常のホテルに対する優位性がある。建物の規模によって5～15人同じ拠点に寝泊まりできるため、グループで訪日し一人当たりの宿泊費用を抑えたいと考える外国人をターゲットにしやすく、定員の上限が2～3人である一般的な通常のホテルとは差別化を図れる。
また、2019年6月25日に施行された改正建築基準法で、耐火建築物への改修が不要になり、建築確認申請を要する用途変更の対象面積はそれまでの100㎡から200㎡に引き上げる規制緩和が行われたため、更なる需要を後押ししている。
都心の3階建て戸建では、1階から3階まで扉がなくつながっている構造のものが多く、空間を広く見せるために吹き抜けになっているケースもある。そうした階段や吹き抜けなどで火災時の炎や煙が階をまたいで拡がるのを防ぐために「竪穴区画」を防がなければならない。
屋内階段や屋外階段、ダクトスペースなどを不燃材の扉や間仕切り壁などで塞ぐ必要があるが、この竪穴区画の点さえクリアできれば、後は消防法を遵守した設備投資と旅館業法の許認可取得をすることでホテル運営を開始できる。また消防法の遵守については大規模な改修は必要がなく、旅館業法の遵守については、ビデオ通話での本人確認や緊急駆けつけができればよく、民泊運営会社に運営を依頼することも可能。
今後も継続的に成長しそうな民泊市場。ホテル価格が高騰すればするほど、民泊も恩恵を受けるようだ。